11月1日，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年9月和10月，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降約兩成。“金九銀十”表現(xiàn)不及預(yù)期。

具體而言，9月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長6.1%，同比下降19.1%。進(jìn)入10月，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降約10%，同比降幅仍在兩成左右。

作為房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)營銷旺季，近年來，“金九銀十”在各種因素的影響下顯得成色不足。今年的“金九銀十”表現(xiàn)仍然不及預(yù)期，但在各類穩(wěn)樓市政策的推動(dòng)下，市場仍然出現(xiàn)了一些好轉(zhuǎn)跡象。比如，部分城市的二手住宅市場活躍度有所回升，一些房企的單月業(yè)績也錄得增長。

今年以來，房地產(chǎn)市場走勢并不平穩(wěn)，在各類穩(wěn)樓市政策的推動(dòng)下，市場曾數(shù)次出現(xiàn)復(fù)蘇勢頭，但持續(xù)性回暖局面仍待形成。受各種因素影響，市場信心也未能完全修復(fù)。

分析人士認(rèn)為，臨近年末，房企有更大的動(dòng)力來強(qiáng)化銷售。預(yù)計(jì)各地政府將在堅(jiān)守“房住不炒”定位下，繼續(xù)從供需兩端發(fā)力穩(wěn)樓市，今年第四季度部分熱點(diǎn)一二線城市市場或呈緩慢恢復(fù)態(tài)勢。

信心仍待修復(fù)

今年是各類穩(wěn)樓市政策出臺(tái)最頻繁的年份，到9月和10月，政策的頻次仍然不減。中央層面，再度定調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”，并出臺(tái)了包括下調(diào)重點(diǎn)城市首套房貸最低利率、換房退稅等政策在內(nèi)的措施。

地方政府層面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年9月和10月，全國有超160個(gè)地區(qū)出臺(tái)政策超230條，政策主要涉及優(yōu)化限購、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限等方面，部分城市將住房政策與生育、養(yǎng)老、租賃等相結(jié)合，持續(xù)完善政策工具箱。

其中，9月政策節(jié)奏明顯較前期有所加快，10月的政策頻次雖有所下降，但部分措施的疊加效果已開始顯現(xiàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前已有超20城下調(diào)首套房商貸利率下限至4%以下，包括武漢、天津等二線城市。另有超百城下調(diào)了首套房公積金貸款利率。

盡管如此，市場交易仍未完全恢復(fù)到往年的水平。與去年同期相比，9月和10月，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積均下降兩成左右。其中，10月的市場表現(xiàn)要弱于9月。

這也影響了企業(yè)的業(yè)績。上海易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，百強(qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比下降2.6%，同比下降28.4%。

分區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場明顯降溫，即便是上海、杭州這類熱點(diǎn)城市，成交也在下降。另外，一些地方返鄉(xiāng)置業(yè)受阻，也使三四線城市的交易受到影響。

分析人士普遍認(rèn)為，信心未能完全恢復(fù)，是影響市場復(fù)蘇的主因。

需要指出的是，與常規(guī)月份相比，國慶長假的存在，使得10月的樓市活躍程度難免受到影響。另一方面，國內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)，房企正常供貨節(jié)奏被打亂。前述機(jī)構(gòu)表示，10月，過半城市供應(yīng)環(huán)比腰斬，其中不乏上海、合肥這類熱點(diǎn)城市。

價(jià)格方面，據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，今年10月，百城新建住宅平均價(jià)格為16199元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，但跌幅較9月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)。同期，百城二手住宅平均價(jià)格為15945元/平方米，環(huán)比下跌0.16%，連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌。

積極的信號(hào)

今年的房地產(chǎn)市場走勢并不平穩(wěn)。第一季度，全國商品房銷售規(guī)模雖然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。

進(jìn)入第二季度，部分城市疫情反彈壓力較大，在嚴(yán)格的防控措施下，房地產(chǎn)交易一度受阻。4月和5月，商品房交易規(guī)模連續(xù)創(chuàng)下近五年的同期新低。

在此期間，各級(jí)監(jiān)管部門推出多項(xiàng)穩(wěn)樓市措施。5月中旬，監(jiān)管部門將首套房貸利率下限在5年期LPR基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，隨后又宣布降息。6月，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)有所改善，在納入國家統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市中，房價(jià)上漲的城市數(shù)量創(chuàng)去年9月以來的新高。

6月下旬，部分項(xiàng)目出現(xiàn)停工停貸現(xiàn)象，并出現(xiàn)蔓延，給市場帶來了一定的心理影響。進(jìn)入7月，隨著傳統(tǒng)淡季到來，房地產(chǎn)交易規(guī)模明顯下滑，樓市復(fù)蘇的勢頭被阻斷。

8月，央行再度降息。9月末，監(jiān)管層推出兩項(xiàng)重要的穩(wěn)樓市政策：其一，重點(diǎn)城市首套房貸利率下限被再度放寬，最低首套房利率已降至3.7%的歷史低位。其二，換房退稅政策也被有條件地實(shí)施。

這期間，樓市成交情況仍未達(dá)到去年同期的水平，但一些好轉(zhuǎn)的跡象已經(jīng)開始出現(xiàn)。按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年8月和9月，全國商品房銷售面積、銷售額連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比升溫。

在10月的銷售數(shù)據(jù)中，也出現(xiàn)了一些積極的信號(hào)。比如，部分城市的二手住宅市場活躍度有所回升，一些房企的單月業(yè)績也錄得增長。根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計(jì)，50強(qiáng)房企的表現(xiàn)優(yōu)于整體，有32家房企的10月銷售業(yè)績環(huán)比回升，18家企業(yè)環(huán)比下降，但降幅多在30%以內(nèi)。

臨近年末，市場信心能否繼續(xù)修復(fù)，并取得期待的“翹尾”行情，仍然面臨一些不確定因素。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，出于沖擊年度業(yè)績的考慮，年末通常是房企加大促銷力度的時(shí)段。由于今年企業(yè)普遍面臨資金鏈壓力，勢必會(huì)加大折扣力度。

但同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)、疫情因素、穩(wěn)樓市政策也將影響未來兩個(gè)月的房地產(chǎn)市場。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來看，若宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)、相關(guān)政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業(yè)情緒有望逐步修復(fù)，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)。

她表示，預(yù)計(jì)各地政府將在堅(jiān)守“房住不炒”定位下，繼續(xù)從供需兩端發(fā)力穩(wěn)樓市，今年第四季度部分熱點(diǎn)一二線城市市場或呈緩慢恢復(fù)態(tài)勢。